Demografik veriler
İzmir 4.425.789 kişilik nüfusu ile İstanbul ve Ankara’nın ardından 2021 yılı itibariyle Türkiye’nin en büyük üçüncü şehridir. İzmir’de yaşayan nüfusun 2.199.287’sı erkek ve 2.226.502’i ise kadın nüfus oluşturmaktadır. İzmir’in nüfusu, Türkiye’nin nüfusunun % 5,23’ünü teşkil etmektedir.
İzmir’in nüfusu 2024 itibariyle son 10 yılda yaklaşık 460 bin kişi artmış ve 4,5 milyonu geçmiştir. En çok nüfus artışı sırasıyla Seferihisar (% 8,31), Karaburun (% 5,14), Urla (% 4,49) ve Çeşme’de (% 4) yaşanmıştır. En kalabalık nüfusa sahip ilçelerden Bayraklı (% 3,36) ve Konak’ın (% 2,39) nüfusun en çok azaldığı ilçeler olması ise dikkat çekmektedir.
İzmir’in 30 ilçesi bulunmaktadır. İzmir’in en kalabalık ilçeleri 517.963 nüfusu ile Buca, 478.788 ile Karabağlar ve 452.867 kişi ile Bornova’dır. Nüfusu en az ilçeler ise sırasıyla 11.927 ile Karaburun, 12.197 ile Beydağ ve 28.513 kişi ile Kınık olmuştur.
Son açıklanan demografik verilere göre, İzmir nüfusunun merkez ilçelerden civar ilçelere yöneldiği tespit edilmektedir. Bu durumun İzmir’deki ulaşım, yatırım olanakları, yaşam şartları gibi daha birçok sosyoekonomik gelişime de etki etmekte olduğu bilinmektedir.
Bir kilometrekareye düşen kişi sayısı kentimizde 2024 itibariyle 369 olup, Türkiye ortalaması olan 110 kişinin oldukça üzerindedir. İzmir bu alanda İstanbul ve Kocaeli’nden sonra nüfus yoğunluğu en fazla üçüncü ilimizdir. 2024 yılı verilerine göre, İzmir son bir yılda 132.400 kişi göç almıştır. Net göç rakamı ise 22.900 olmuştur. Net göç hızı % 0,5’dur. İzmir, en çok göç alan ve en çok göç veren iller sıralamasında İstanbul ve Ankara’dan sonra üçüncü sırada yer almaktadır.
Ortalama hane halkı büyüklüğünde İzmir 2,9 iken Türkiye ortalaması ise 3,2 kişidir. Türkiye genelinde ortalama yaş 33,1 iken, İzmir’de ise 37,6 olmuştur.
İzmir’in göç aldığı nüfusun eğitim durumuna bakıldığında; göç eden 468 kişi doktora, 3.662 kişi yüksek lisans, 31.761 kişi yüksekokul veya fakülte, 29.012 kişi ise lise ve dengi meslek okulu mezunu olduğu sonucu çıkmaktadır. Bu durum, İzmir’in genel anlamda nitelikli göç aldığını göstermektedir. Aynı zamanda İzmir’in 25.037 kişi yüksekokul veya fakülte ve 25.353 kişi lise ve dengi meslek okulu mezunu kişileri göç vermesi de, bir yandan beyin göçünün hala devam ettiğinin göstergesidir.
SOSYAL VERİLER
Net okullaşma oranı 2023/2024 öğretim yılı itibariyle İzmir’de % 93,44 ilkokul, % 89,96 orta okul, % 91,53 ise ortaöğretim (lise) şeklindedir. Tüm okullaşma göstergelerinde İzmir Türkiye ortalamalarının üzerinde yer almıştır.
İzmir’de derslik başına düşen öğrenci sayısı ise ilkokul ve ortaokulda 24, orta öğretimde ise 22 olmuştur. İlkokul ve ortaokul rakamı Türkiye’nin 23, orta öğretimde ise İzmir ile eşittir.
Yine aynı dönemde öğretmen başına düşen öğrenci sayısı ilkokulda 15, ortaokulda 13, ortaöğretim (lisede) ise 11 olmuştur. Türkiye genelinde tüm rakamlar İzmir rakamlarından daha yüksektir.
İzmir’de 6 devlet üniversitesi, 3 vakıf üniversitesi ve 1 vakıf meslek yüksekokulu olmak üzere toplamda 10 üniversite bulunmaktadır.
EKONOMİK VERİLER
Gayrimenkul danışmanlığı firması Smart Twins “küresel konutlar şehir endeksi” 2021 yılı 2. Çeyrek araştırmasına göre İzmir, dünya genelinde konut fiyatlarının en fazla değer kazandığı ikinci şehir olmuştur. İzmir yüzde 30’luk artışla ikinci sırada bulunurken İstanbul yüzde 26,4 ile dokuzuncu ve Ankara yüzde 25,8 ile 10. Sırada listelenmiştir.
Son bir yılda fiyatların en çok arttığı şehirlerin zirvesinde yüzde 30,8 ile Kanada’nın Halifax şehri yer almaktadır. İzmir ile Güney Kore’nin başkenti Seul yüzde 30 artış ile ikinci sırayı paylaşmaktadır.
Bununla birlikte bu hızlı gelişim şehir içi ulaşım, trafik, yol, kanalizasyon gibi altyapı ve okul, hastane, rekreasyon alanları üstyapı ihtiyaçlarını ve sorunlarını beraberinde getirmektedir.
Genel ticaret sistemi verilerine göre, İzmir 2024 yılında 13,6 milyar dolar değerinde ihracat gerçekleştirmiştir. İzmir, bu rakamla Türkiye genelinde en çok ihracat gerçekleştiren iller sıralamasında 5. sırada yer almıştır. İzmir hem gümrük verilerine hem de genel ticaret sistemi verilerine göre dış ticaret fazlası veren bir kent konumundadır.
İzmir’de 2024’de 144.183 konut satışı olmuştur.
İzmir’de 3 tarıma dayalı ihtisas OSB, 1 Plastik ihtisas, 1 Kimya ihtisas olmak üzere toplamda 17 Organize Sanayi Bölgesi bulunmaktadır. Osb’lerden 13’ü işletme, 2’si planlama, 2’si ise kamulaştırma durumundadır.
İzmir, Sanayi ve Tarım, Ormancılık ve Balıkçılık alanlarında ülkemiz ekonomisine en büyük katkıyı yapan en büyük ekonomilerden olmuştur.
İzmir’de motorlu kara taşıtı sayısı 2024 yılında 1.927.891 ile zirveye ulaşmıştır.
Smart Twins Gayrimenkul ’ün konut değer raporuna göre, satılık konut fiyatları nominal olarak yükselmeye devam etse de enflasyon etkisiyle reel olarak düşmeye devam etti. Türkiye genelinde satılık konut fiyatları yıllık bazda %26,5 oranında, son bir ayda ise %3 artış gösterdi. Reel değer açısından ise fiyatlar aylık olarak %1 yükselirken yıllık bazda %14 oranında düşüş söz konusu. Türkiye genelinde ortalama konut metrekare satış fiyatı 28 bin 963 TL, ortalama konut fiyatı ise 3,7 milyon TL seviyesinde. Konut yatırımının geri dönüş süresi 13 yıl olarak kaydedildi.
Konut fiyatları hangi şehirde, nasıl değişiyor?
İzmir’de ortalama konut fiyatı dudak uçuklattı!
İzmir satılık gayrimenkul piyasası da Ankara’yla benzer bir seyir izledi. Satılık konut fiyatlarının geçen yılın aynı ayına göre %29 arttığı izmir’de reel bazda %13’lük düşüş görüldü. İzmir’de ortalama konut metrekare satış fiyatı 37 bin 747 tl, ortalama konut fiyatı ise 4,7 milyon tl.
İstanbul’da satılık konut fiyatlarındaki yıllık nominal artış %26 seviyesinde; reel bazda ise %14’lük bir düşüş var. Mega kentte ortalama konut satış metrekare fiyatı 43 bin 750 tl, ortalama konut fiyatı ise 5 milyon tl.
Antalya, satılık konut fiyatlarının en az değiştiği büyük şehir olarak öne çıktı. Antalya’da yıllık nominal artış %21 iken reel bazda %18 oranında gerileme mevcut. Bu ilde ortalama metrekare satış fiyatı 37 bin 265 tl; ortalama konut fiyatı ise 4,3 milyon tl.
Muğla da, yılbaşından bu yana reel bazda en çok değer kaybeden illerden biri. Türkiye genelindeki en yüksek satış rakamlarıyla dikkat çeken muğla’da konut fiyatları, 2024 yılı boyunca reel olarak %18 değer kaybetti.
Türkiye genelinde satılık konut fiyatların yıllık bazda en az arttığı il ise Adıyaman. Bu ilde yıllık nominal değişim %17. Enflasyon etkisinden arındırıldığında ise Adıyaman’da satılık konut fiyatlarının reel olarak %21 gerilediği görülüyor. Burada ortalama konut metrekare satış fiyatı 16 bin 710 tl, ortalama konut fiyatı ise 2,5 milyon tl.
Öte yandan, en düşük satış fiyatlarıyla Muş dikkat çekiyor; ilde ortalama konut metrekare fiyatı 14 bin 336 tl, ortalama konut fiyatı ise 2,3 milyon tl. Kayseri, Kırıkkale, Kilis, Mardin ve Siirt’te de ortalama konut satış metrekare fiyatı 15 bin ila 15 bin 900 tl arasında değişiyor.
Büyükşehirlerde kira artışları enflasyonun üstünde
Güncel verilere göre, kiralık konut fiyatları yıllık %47, aylık olarak %1 artış gösterdi. Yılbaşından bu yana kira fiyatları %40 artmış durumda. Türkiye genelinde kiralık konutların ortalama metrekare fiyatı 179 tl, ortalama kira ise 19 bin 705 tl seviyesinde.
Ankara, İstanbul ve İzmir’de kiralık fiyatların yıllık nominal değişimi %50 ile %56 arasında. Enflasyon etkisinden arındırılmış fiyat değişimlerine bakıldığında ise İstanbul’da %2, Ankara ve İzmir’de %6 artış gözlemleniyor.
Verilerine göre, Türkiye çapında arsalardaki son 1 yıllık değer değişimi %83 olurken, ortalama metre kare fiyatı Temmuz ayında 1.405 TL/m2, ortalama arsa fiyatı ise 791 bin 15 TL oldu
Arsa Fiyatları son 2 yıldır hızla yükseliyor. Pandemi nedeniyle değişen beklentiler, uzaktan çalışma, deprem korkusu gibi birçok nedenin müstakil yaşamı cazip hale getirmesi bu artışta önemli rol oynuyor. Firmalarca geliştirilen projelerde müstakil evlerin fiyatlarının çok yüksek olması nedeniyle vatandaşın kendi arsasını alıp ev yaptırma istediği de bu artışta etkisini gösteriyor. Ege, Akdeniz ve Marmara kıyı bölgeleri için yapılan araştırma da Arsa fiyatlarındaki artışı ortaya koyuyor.
İmarlı arsalar üzerinden yapılan araştırmaya göre “Bölge bölge incelendiğinde, en fazla artışın yazlık kullanımına da yönelik olması nedeniyle kıyı bölgelerinde olduğu görülüyor. Ege kıyılarında Muğla ilinde Datça, Bodrum, Marmaris, Dalyan, Fethiye ilçeleri, İzmir ilinde Urla, Alaçatı, Çeşme, Dikili, Seferihisar, Foça ilçeleri; Akdeniz kıyılarında Antalya ilinde Kaş, Kalkan, Alanya, Manavgat ilçeleri, Mersin ilinde Anamur, Silifke, Mezitli, Erdemli ilçeleri; Marmara’da ise Çanakkale ilinde Geyikli, Ayvacık, Gelibolu ilçeleri ile Balıkesir ilinde Edremit, Ayvalık ilçeleri arsa metrekare birim değer artış oranlarında dikkat çeken yerler olarak öne çıkıyor. Yatırım amacıyla alım yapanlar kadar, kendi bahçeli evini yapıp şehir hayatından uzaklaşmak isteyenler de fiyat artışında etkili oluyor”
Yapılan araştırmada arsa fiyat artışında İzmir ilk sırada. 2022-2024 arasındaki fiyat artışları incelendiğinde en büyük artışın yüzde 178 ile İzmir Merkezde olduğunu belirtilirken: “Bu artışı yüzde 176 ile Dikili, yüzde 170 ile Alaçatı, yüzde 147 ile Çeşme izliyor. İzmir aynı zamanda arsa fiyatının en yüksek olduğu il konumunda olmaya devam etmektedir.
Sonuç olarak; İzmir, ülkemizin gelişmekte olan iller sıralamasında en üst sıralarda yer almaktadır. Ticaret hacminin her geçen gün artması, iş olanaklarının genişlemesi, ulaşım ağlarının ulusal ve uluslararası düzeyde olması sebebiyle, tatil bölgelerinin ve turist sayısının her geçen gün artması ve buna istinaden konut ve arsalara talebin yükselmesi dolayısı ile bölgenin ekonomik cazibesi sebebiyle yerli ve yabancı yatırımcıların ilgi odağı haline gelmiştir, emlak sektöründe yeni konut projeleri, arsa ve işyeri satışlarında arz ve talep artışı meydana gelmektedir.
Kaynakça :
İzmir Ticaret Odası https://www.izto.org.tr/en/tg/izmirs-economy
Sahibinden.com https://www.sahibinden.com/
Türkiye İstatistik Kurumu https://www.tuik.gov.tr
Ege İhracatçı Birlikleri https://www.eib.org.tr/
https://www.haberler.com
https://www.ekonomist.com.tr
· Bankacılık Düzenleme ve Denetleme Kurumu
· İzmir Kalkınma Ajansı
· Knight Frank, Küresel Gayrimenkul Danışmanlığı
· Organize Sanayi Bölgeleri Üst Kuruluşu
· Türkiye Cumhuriyet Merkez Bankası
· T.C. Cumhurbaşkanlığı Strateji ve Bütçe Başkanlığı
· T.C. Hazine ve Maliye Bakanlığı
· T.C. Sanayi ve Teknoloji Bakanlığı
· T.C. Tarım ve Orman Bakanlığı
· T.C. Ticaret Bakanlığı
· T.C. Ulaştırma ve Altyapı Bakanlığı
· Türkiye İstatistik Kurumu
· Türkiye Odalar ve Borsalar Birliği
· Yüksek Öğretim Kurulu
Smart Twins Gayrimenkul
Ufuk TAVSİ
Lisanslı Gayrimenkul Danışmanı İzmir Bölge Uzmanı
